Chung cư cao tầng và những khu đô thị chung cư mới xuất hiện ở nước ta và đã bộc lộ nhiều bất cập trong quá trình sử dụng. Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người sở hữu căn hộ chung cư vẫn diễn ra không chiểu theo những quy định hay luật định. Chủ đầu tư có quyền quyết định mọi giá cả, chi phí dịch vụ, quyết định cho ai mua, ai không được mua,… Trong khi xây dựng nhà cao tầng ở Việt nam còn rất mới mẻ thì những nhà quản lý, giám sát của ngành Xây dựng còn yếu và lỏng lẻo. Tuy nhiên bài học về phòng cháy và chữa cháy cho chung cu cao tầng trong vụ cháy toà nhà 18 tầng tại Lê Văn Lương có thực sự là bài học đắt giá cho ngành Xây dựng hay không? Hay chỉ là sự ầm ĩ nhất thời như tính chất vốn có có mỗi cuộc xì căng đan…. Đó là một phần nội dung của cuộc thoại tuần này giữa TS. Phạm Sĩ Liêm, nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng với Trần Nga và đồng nghiệp.
Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về những bản thiết kế xây dựng những chung cư cao tầng ở HN hiện nay? Có ý kiến cho rằng, thực chất đó là những bản thiết kế copy của Đài Loan, Hồng Kông, Thái Lan,...?
Tôi không biết căn cứ vào đâu mà ý kiến đó nói là copy. Nhưng chúng ta là nước đi sau, xây chung cư cao tầng cũng là mới ở nước ta nên việc tham khảo và sao chép là chuyện bình thường miễn là nó tốt cho người ở.
Hiện nay có những quy định tiêu chuẩn về nhà chung cư cao tầng (CCCT) không?
Chung cư cao tầng của ta cũng có phân loại, quy định để ở là 10 tầng có thang máycứ 10 tầng trở lên thì gọi là CCCT. Về kết cấu có chung cơ thấp tầng và cao tầng. Thấp tầng từ 5 tầng trở xuống và không có thang máy.
Đô thị và nhà ở chung cư đang phát triển mạnh mẽ ở các thành phố và khu ngoại thành, là một chuyên gia xây dựng theo ông nguy cơ, hệ luỵ của nhà cao tầng là gì thưa ông?
Sự phát triển chung cư cao tầng là xu thế chung toàn thế giới. Sự thâm dụng đất đô thị về không gian và long đất để tăng thêm mật độ ở, nhường thêm nhiều chỗ cho cây xanh và công trình khác. Tuy nhiên khi những nhà đầu tư tham lam thì những không gian sinh hoạt công cộng, cấp cứu chữa cháy,… càng hạn hẹp. Nhà cao tầng đặt ra vấn đề đầu tiên là an toàn, chống bão, chống cháy, tốn điện năng hơn,... ở những khu vực nhà cao tầng có mật độ dày, những hộ gia đình ở tầng thấp có thể thiếu ánh nắng mặt trời gây stress; gió ở khu vực này cũng mạnh hơn, thậm chí còn tự tạo ra gió rít; nhiệt độ ở những khu chung cư mật độ dày thiếu không gian cây xanh nhiệt độ bao giờ cũng lớn hơn nơi khác khoảng 10.… Vì thế khi xây dựng một toà nhà cao tầng phải rất thận trọng lưu ý khắc phục những nguy cơ, hạn chế.
Theo đánh giá của ông, chung cư cao tầng ở Hà nội đạt được bao nhiêu phần trăm cho những tiêu chuẩn đó?
Nói chung, các bản thiết kế xây dựng luôn phải theo những có tiêu chuẩn. Trong quá trình xây dựng hoặc theo ý của chủ đầu tư có thể bị cắt giảm hay thực hiện ẩu thì việc xác định đạt tiêu chuẩn hay không của toà nhà đó sẽ thuộc về khâu thẩm định, nghiệm thu. Phải có sự tham gia, giám sát của các cơ quan nhà nước. Trên thực tế đạt tiêu chuẩn hay không phụ thuộc vào khâu thẩm định. Tôi mong rằng thành phố HN nên tổ chức kiểm tra chất lượng nhà CCCT hiện nay để nắm được tình hình cụ thể nhất mức độ an toàn cũng như những nguy cơ cho người dân sinh sống trong những toà nhà đó.
Thưa ông, nhưng cho đến nay nhiều sự cố xây dựng cũng như tai nạn trong sử dụng ở những toà nhà chung cư cao tầng đã xảy ra. Gần đây nhất là vụ hoả hoạn gây chết người đặc biệt nghiêm trọng tại khu chung cư 18 tầng JSC chưa có nhà thẩm định nào lên tiếng nhận trách nhiệm?
Nhà thấp tầng cũng cháy cũng chết người. Chúng ta không nên gây hoang mang cho những người ở nhà cao tầng. Vấn đề là chúng ta phải làm đúng quy chuẩn trong thiết kế và thi công, nghiêm khắc trong nghiệm thu.
Xây nhà cao tầng ở Việt Nam còn rất mới. Không thể tránh những vấp váp nhất định nhưng nhất định phải làm rõ những sai trái, những thiếu sót chỗ nào, người chịu trách nhiệm cụ thể. Để làm tốt hơn chứ không nên ầm ĩ hai ngày rồi đâu lại vào đấy. Ai vô trách nhiệm, để cho nó qua đi khi chưa đạt yêu cầu thì phải nghiêm trị. Nếu dốt, chưa biết thì phải được hướng dẫn, giáo dục và cảnh cáo để làm tốt hơn.
Theo quan sát của chúng tôi, bên cạnh những vấn đề nổi cộm xung quanh chất lượng công trình xây dựng chung cư cao tầng trước những nguy cơ an toàn sinh sống của người dân, thì việc quản lý ở những khu CCCT này cũng có rất nhiều bất cập. Những người dân sinh sống trong những toà nhà này phụ thuộc rất lớn vào chủ đầu tư, quản lý toà nhà. Họ phải tuân theo những quy định, yêu cầu trong khi chính họ là chủ sở hữu ngôi nhà của mình.
Cái đó là vấn đề rất đúng hiện nay. Có thể nói việc quản lý ở các CCCT hiện nay đang rất lộn xộn. Tôi không hiểu được, nhà đầu tư đòi giá bán, giá dịch vụ rất cao trên cơ sở nào; quy định những phần như tầng hầm, thang máy, hay hành lang, … thuộc sở hữu của nhà đầu tư hay người sở hữu không rõ ràng. Có chủ đầu tư tính toàn bộ chi phí xây dựng công trình vào giá bán nhà, nhưng vẫn giữ quyền sở hữu tầng hầm, tầng trệt, thang máy, hành lang,… rồi tự tổ chức điều hành quản lí mấy khu vực đó thu phí của người dân…. Vì sao anh ta vẫn làm được những điều đó!
Từ thực tế cho thấy, những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và căn hộ là do hợp đồng mua bán không rõ ràng, nên khi xảy ra tranh chấp rất phức tạp để xử lý!
Xin thưa, thế thì các nhà quản lí để làm gì? Hiện nay việc quản lí nhà của thuộc Ngành Xây dựng. Ngành đã có Luật, điều lệ rồi, thì anh nào có nhiệm vụ phải đi kiểm tra, hướng dẫn, thậm chí bắt buộc phải tuân theo quy định. Còn người dân thiếu hiểu biết mà kí vào những hợp đồng như thế thì cơ quan quản lý nhà nước phải xử lí việc đó, đến hướng dẫn họ sửa chữa việc đó. Hợp đồng không thể trái với quy định của Nhà nước. Có thể hiện nay bộ phận quản lí này còn yếu quá, cần tăng cường làm cho được việc. Khẳng định cuối cùng mà nói, quản lý chung cư là quyền và trách nhiệm của những người chủ căn hộ ở đó chứ không phải của chủ đầu tư, ông ta quản lý một thời kỳ quá độ thôi.
Là một chuyên gia xây dựng, ông có lời khuyên gì với những cư dân đang sống trong những tòa nhà chung cư cao tầng hiện nay ở Hà Nội?
Họ phải có một ban quản trị và quản lý tốt. Họ chính là những người có quyền tổ chức hay đảm bảo an toàn cho mình trong những ngôi nhà mà họ làm chủ sở hữu. Bộ Xây dựng đã đưa ra điều lệ quản lý chung cư mới tốt hơn trước rất nhiều. Nó quy định trách nhiệm và quyền hạn của chủ sở hữu chung cư trong đó, chứ không thuộc về nhà đầu tư hay BQL ở nơi nào cả.
Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về những bản thiết kế xây dựng những chung cư cao tầng ở HN hiện nay? Có ý kiến cho rằng, thực chất đó là những bản thiết kế copy của Đài Loan, Hồng Kông, Thái Lan,...?
Tôi không biết căn cứ vào đâu mà ý kiến đó nói là copy. Nhưng chúng ta là nước đi sau, xây chung cư cao tầng cũng là mới ở nước ta nên việc tham khảo và sao chép là chuyện bình thường miễn là nó tốt cho người ở.
Hiện nay có những quy định tiêu chuẩn về nhà chung cư cao tầng (CCCT) không?
Chung cư cao tầng của ta cũng có phân loại, quy định để ở là 10 tầng có thang máycứ 10 tầng trở lên thì gọi là CCCT. Về kết cấu có chung cơ thấp tầng và cao tầng. Thấp tầng từ 5 tầng trở xuống và không có thang máy.
Đô thị và nhà ở chung cư đang phát triển mạnh mẽ ở các thành phố và khu ngoại thành, là một chuyên gia xây dựng theo ông nguy cơ, hệ luỵ của nhà cao tầng là gì thưa ông?
Sự phát triển chung cư cao tầng là xu thế chung toàn thế giới. Sự thâm dụng đất đô thị về không gian và long đất để tăng thêm mật độ ở, nhường thêm nhiều chỗ cho cây xanh và công trình khác. Tuy nhiên khi những nhà đầu tư tham lam thì những không gian sinh hoạt công cộng, cấp cứu chữa cháy,… càng hạn hẹp. Nhà cao tầng đặt ra vấn đề đầu tiên là an toàn, chống bão, chống cháy, tốn điện năng hơn,... ở những khu vực nhà cao tầng có mật độ dày, những hộ gia đình ở tầng thấp có thể thiếu ánh nắng mặt trời gây stress; gió ở khu vực này cũng mạnh hơn, thậm chí còn tự tạo ra gió rít; nhiệt độ ở những khu chung cư mật độ dày thiếu không gian cây xanh nhiệt độ bao giờ cũng lớn hơn nơi khác khoảng 10.… Vì thế khi xây dựng một toà nhà cao tầng phải rất thận trọng lưu ý khắc phục những nguy cơ, hạn chế.
Theo đánh giá của ông, chung cư cao tầng ở Hà nội đạt được bao nhiêu phần trăm cho những tiêu chuẩn đó?
Nói chung, các bản thiết kế xây dựng luôn phải theo những có tiêu chuẩn. Trong quá trình xây dựng hoặc theo ý của chủ đầu tư có thể bị cắt giảm hay thực hiện ẩu thì việc xác định đạt tiêu chuẩn hay không của toà nhà đó sẽ thuộc về khâu thẩm định, nghiệm thu. Phải có sự tham gia, giám sát của các cơ quan nhà nước. Trên thực tế đạt tiêu chuẩn hay không phụ thuộc vào khâu thẩm định. Tôi mong rằng thành phố HN nên tổ chức kiểm tra chất lượng nhà CCCT hiện nay để nắm được tình hình cụ thể nhất mức độ an toàn cũng như những nguy cơ cho người dân sinh sống trong những toà nhà đó.
Thưa ông, nhưng cho đến nay nhiều sự cố xây dựng cũng như tai nạn trong sử dụng ở những toà nhà chung cư cao tầng đã xảy ra. Gần đây nhất là vụ hoả hoạn gây chết người đặc biệt nghiêm trọng tại khu chung cư 18 tầng JSC chưa có nhà thẩm định nào lên tiếng nhận trách nhiệm?
Nhà thấp tầng cũng cháy cũng chết người. Chúng ta không nên gây hoang mang cho những người ở nhà cao tầng. Vấn đề là chúng ta phải làm đúng quy chuẩn trong thiết kế và thi công, nghiêm khắc trong nghiệm thu.
Xây nhà cao tầng ở Việt Nam còn rất mới. Không thể tránh những vấp váp nhất định nhưng nhất định phải làm rõ những sai trái, những thiếu sót chỗ nào, người chịu trách nhiệm cụ thể. Để làm tốt hơn chứ không nên ầm ĩ hai ngày rồi đâu lại vào đấy. Ai vô trách nhiệm, để cho nó qua đi khi chưa đạt yêu cầu thì phải nghiêm trị. Nếu dốt, chưa biết thì phải được hướng dẫn, giáo dục và cảnh cáo để làm tốt hơn.
Theo quan sát của chúng tôi, bên cạnh những vấn đề nổi cộm xung quanh chất lượng công trình xây dựng chung cư cao tầng trước những nguy cơ an toàn sinh sống của người dân, thì việc quản lý ở những khu CCCT này cũng có rất nhiều bất cập. Những người dân sinh sống trong những toà nhà này phụ thuộc rất lớn vào chủ đầu tư, quản lý toà nhà. Họ phải tuân theo những quy định, yêu cầu trong khi chính họ là chủ sở hữu ngôi nhà của mình.
Cái đó là vấn đề rất đúng hiện nay. Có thể nói việc quản lý ở các CCCT hiện nay đang rất lộn xộn. Tôi không hiểu được, nhà đầu tư đòi giá bán, giá dịch vụ rất cao trên cơ sở nào; quy định những phần như tầng hầm, thang máy, hay hành lang, … thuộc sở hữu của nhà đầu tư hay người sở hữu không rõ ràng. Có chủ đầu tư tính toàn bộ chi phí xây dựng công trình vào giá bán nhà, nhưng vẫn giữ quyền sở hữu tầng hầm, tầng trệt, thang máy, hành lang,… rồi tự tổ chức điều hành quản lí mấy khu vực đó thu phí của người dân…. Vì sao anh ta vẫn làm được những điều đó!
Từ thực tế cho thấy, những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và căn hộ là do hợp đồng mua bán không rõ ràng, nên khi xảy ra tranh chấp rất phức tạp để xử lý!
Xin thưa, thế thì các nhà quản lí để làm gì? Hiện nay việc quản lí nhà của thuộc Ngành Xây dựng. Ngành đã có Luật, điều lệ rồi, thì anh nào có nhiệm vụ phải đi kiểm tra, hướng dẫn, thậm chí bắt buộc phải tuân theo quy định. Còn người dân thiếu hiểu biết mà kí vào những hợp đồng như thế thì cơ quan quản lý nhà nước phải xử lí việc đó, đến hướng dẫn họ sửa chữa việc đó. Hợp đồng không thể trái với quy định của Nhà nước. Có thể hiện nay bộ phận quản lí này còn yếu quá, cần tăng cường làm cho được việc. Khẳng định cuối cùng mà nói, quản lý chung cư là quyền và trách nhiệm của những người chủ căn hộ ở đó chứ không phải của chủ đầu tư, ông ta quản lý một thời kỳ quá độ thôi.
Là một chuyên gia xây dựng, ông có lời khuyên gì với những cư dân đang sống trong những tòa nhà chung cư cao tầng hiện nay ở Hà Nội?
Họ phải có một ban quản trị và quản lý tốt. Họ chính là những người có quyền tổ chức hay đảm bảo an toàn cho mình trong những ngôi nhà mà họ làm chủ sở hữu. Bộ Xây dựng đã đưa ra điều lệ quản lý chung cư mới tốt hơn trước rất nhiều. Nó quy định trách nhiệm và quyền hạn của chủ sở hữu chung cư trong đó, chứ không thuộc về nhà đầu tư hay BQL ở nơi nào cả.
Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét