Hiện tượng đầu cơ bất động sản đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển của kinh tế. Giá thành nhà đất tăng cao ảnh hưởng tới việc giải phóng mặt bằng, khép cảnh cửa đối với doanh nghiệp cần thuê khu công nghiệp; thiếu đất xây dựng những công trình phúc lợi xã hội, cộng đồng; không giải quyết được vấn đề nhà ở cho hàng triệu người dân. Phát triển nóng và ảo, khi bong bóng bất động sản xì hơi, người dân đầu cơ, đầu tư tích tụ đất sẽ mất tài sản lớn,… Đó là một trong những phân tích của TS. Trần Du Lịch, nguyên viện trưởng viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, Phó trưởng đoàn ĐBQH Tp HCM, Uỷ viên Uỷ Ban Kinh tế Quốc Hội về sự phát triển của thị trường bất động sản từ góc độ kinh tế cũng như trong vai trò là người đại biểu Nhân dân.
Bong bóng xì hơi – Người dân mất của
Ông đánh giá thế nào về tình hình giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội?
T.S Trần Du Lịch: Ảo. Hoàn toàn ảo. Hiện nay thị trường bất động sản tạo một sức cầu ảo do sự rất yếu kém trong sử dụng các công cụ tài chính để điều tiết. Tôi ví dụ: những người đi mua chung cư không phải những người cần ở mà là mua để bán lại, mua nền nhà đất cũng là đầu cơ, còn những người thực sự có nhu cầu về nhà ở, đất ở không mua nổi. Tuy nhiên, kinh nghiệm cho thấy sau những đợt sốt cục bộ giá đất khu vực đó sẽ tăng lên một mức mới.
Thưa ông sau cơn sốt đất ảo tháng 5 – 6 vừa qua đã đẩy giá đất Hà Nội ở nhiều vùng lên một sàn giá mới. ông có cho rằng thị trường BĐS Hà Nội ngày càng khó kiểm soát và ngày càng diễn biến phức tạp không?
Tôi cho rằng đặt ra ngoài tầm kiểm soát thì không đúng lắm. Như¬ng thực sự thị trư¬ờng BĐS không chỉ ở HN mà ngay cả thành phố HCM đều có vấn đề. Nó là một thị trường không bình thư¬ờng vì yếu tố đầu cơ và tâm lý người Việt Nam là tâm lý tích tụ tài sản d¬ưới hình thức là đất đai, bất động sản. Giá bất động sản hiện nay đang ở trên trời, cần phải đưa xuống mặt đất.
Và điều này đứng từ góc độ kinh tế nó được đánh giá như thế nào thưa ông?
Đây là vấn đề trong kinh tế học đã cảnh báo: nếu để cho ngư¬ời dân tích tụ tài sản dư¬ới hình thức đất đai – bất động sản đó là hành vi phi kinh tế. Tác hại lớn nhất hiện nay là chúng ta đẩy giá đất VN vư¬ợt sức chịu đựng của nền kinh tế, quá bất hợp lý so với tổng sản phẩm nội địa. ảnh hưởng tiêu cực đến chính sách về giá. Hiện tượng đầu cơ phá hoại toàn bộ chính sách công nghiệp hóa của chúng ta. Bởi vì với giá đất ngất ngưởng như vậy thì làm sao giải phóng mặt bằng để xây dựng khu công nghiệp, làm đường giao thông, làm sao có đất để xây dựng các công trình du lịch, thương mại...làm sao có thể mua nổi đất làm khu công nghiệp; làm đường, làm trường học, làm bệnh viện? Và đặc biệt, làm sao hàng triệu triệu người không có nhà, không có đất mua được nhà đất?
Khi tiền đọng vào thị trường BĐS quá nhiều, nó ảnh hưởng như thế nào đến sự phát triển của nền kinh tế thưa ông?
Nguồn tiền đổ vào thị trường BĐS quá lớn, tồn đọng ở đấy không l¬ưu thông nó đẩy chỉ số ICO (tỷ lệ đồng vốn đầu tư bỏ ra để đạt được tỷ lệ tăng trưởng kinh tế) lên cao, thứ hai nó đẩy giá đất lên làm vấn đề phát triển hạ tầng, nhà ở xã hội cho dân,… bị ảnh hư¬ởng. Tôi cho rằng tình trạng đầu cơ đất đai đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế đất nước.
Đã có nhiều chuyên gia, phân tích thị trường BĐS Việt Nam và gọi sự phát triển của nó là bong bóng. Khi quả bóng này căng quá mức và xì hơi thì điều gì sẽ xảy ra thưa ông?
Thực sự bong bóng BĐS của Việt Nam khác các n¬ước khác, đa số ng¬ười đầu cơ hay tích tụ¬ đất chủ yếu là tự tích tụ tài sản của họ, trong đó vốn vay ngân hàng, tín dụng chỉ có một phần. Nên nếu thị tr¬ường có xì hơi thì tài sản của ng¬ười dân bị mất đi mà thôi chứ nền kinh tế không đổ vỡ nh¬ư thị trường chưng khoán hay thị trường bất động sản các nước khác. Vì vậy tôi cho rằng nếu bong bóng bất động sản xì hơi thì nó không có tác động hay ảnh h¬ởng lớn đối với nền kinh tế vĩ mô. Hiện tượng đầu tư vào nhà chung cư, đất đai bây giờ giống như “sốt” chứng khoán năm 2008, nghĩa là theo phong trào, rất nguy hiểm. Một số người lúc đầu sẽ hưởng lợi nhưng những người sau đó sẽ lãnh hậu quả.
Giá đất lên theo ngòi bút của nhà quy hoạch
Có nhiều ý kiến cho rằng một trong những nguyên nhân gây rối loạn thị trường BĐS HN vừa qua là do sự tắc trách của Bộ Xây dựng và thành phố Hà Nội, đã thiếu những cảnh báo và thông tin minh bạch khi công bố Đồ án Quy hoạch Hà Nội mới. Họ có thực sự đáng trách như vậy không thưa ông?
Hiện nay thị trư¬ờng bất động sản nó biến đổi theo ngòi bút của nhà quy hoạch. Tôi đã cảnh báo vấn đề này trước Quốc hội rồi. Chúng ta biết giá đất trên thị trường đi theo bản vẽ của nhà quy hoạch. Nừu mục tiêu sử dụng đất là gì, quy hoạch làm cáI gì thì giá theo đó mà định mà tăng, nếu quy hoạch làm công viên thì giá chuyển nhượng khác, nếu quy hoạch làm đô thị, nhà ở thì giá khác, làm khu hành chính thì giá khác,… Nên rất cần cẩn trọng trong vấn đề quy hoạch, công bố quy hoạch và công bố tính khả thi của nó.
Thị trường Bất động sản dường như đang thiếu vắng nhạc trưởng, theo ông, vị trí vai trò chủ chốt điều khiến thị trường BĐS đang ở đâu?
Bộ Xây dựng có một Cục quản lý thị trường BĐS… như¬ng tôi cho là phải có sự kết hợp giữa cơ quan quản lý địa phư¬ơng với cơ quan quản lý trung ư¬ơng. Chúng ta không nên chạy theo giá thị tr¬ường khi định giá đất. Cần sử dụng các công cụ tài chính để điều tiết với từng trường hợp, như¬ trong việc bỏ đất hoang thì xử lí nh¬ư thế nào? Theo luật đất đai ch¬a biết xử lí ai cả. Một người có nhiều đất hay không không phảI là điều quan trọng mà quan trọng là đất đó để làm gì, nếu để đất hoang thì phải đánh thuế rất nặng. Tôi thấy HN tuy giá đất rất cao nhưng nhà bỏ hoang thì đầy rầy, và đó là sự lãng phí, phải đánh thuế vào đó.
Theo ông, hiện nay Chính phủ cần thực hiện ngay giải pháp gì để điều chỉnh thị trường bất động sản?
Để giải quyết vấn đề một cách căn cơ, tôi đề nghị Nhà nư¬ớc phải sử dụng những công cụ gián tiếp như¬ những chính sách về thuế, về tài chính trong vấn đề bỏ đất hoang, đầu cơ,… những vấn đề về tính khả thi của quy hoạch cũng như¬ đảm bảo tính khả thi của quy hoạch. Còn cứ để tình trạng này chúng ta không thể phát triển lành mạnh được.
Nổi lên hiện nay là hai bất cập của luật thuế. Ví dụ như Pháp lệnh về Thuế nhà đất (ban hành năm 1992 và sửa năm 1994) là đánh vào đất nhưng chưa đánh vào nhà; chưa kể chưa tính vào diện tích, chưa tính vào giá trị. Đáng lý ra một cái nhà giá trị 1 tỉ thì đánh thuế khác, nhà 3 tỉ đánh thuế khác. Vấn đề đặt ra như các nước là mua cái nhà 3 tỉ, anh xem thu nhập của anh có đủ đóng thuế với cái nhà 3 tỉ hay không? Cũng giống như vấn đề mua xe hơi vậy, không phải vấn đề là tiền mua mà là sử dụng xe hơi khấu hao hằng năm mới là quan trọng. Hiện nay chúng ta không làm. Và bất cập ở chỗ: biệt thự diện tích 1.000m2, giá trị 2 - 3 triệu USD mà đóng thuế mỗi m2 có bằng 2 ký lúa mỗi năm, thì đấy là vấn đề. Cái thứ hai, tôi nói từ rất lâu rồi, dự án được giao, xây dựng xong nhưng không quy định thời hạn hoàn thành dự án đó, thành ra nền nhà bỏ hoang. Người ta làm hạ tầng cứ mua đi bán lại nền nhà và cứ bỏ hoang, để đó chờ tăng giá. Cái này phải kiến nghị làm sao người mua cái nền nhà đó không kỳ vọng gì nó lên giá bằng cái thuế người ta phải đóng. Lúc đó người ta phải bán. Mọi người không đầu cơ thì lúc đó cung - cầu trở lại bình thường.
TRẦN NGA thực hiện
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét